中國什么東西最貴？我想絕大部分民眾給出的答案均指向住房，一線城市像樣點(diǎn)的房子動(dòng)輒上千萬元，二、三線城市4、5百萬元的房子不少，普通家庭集三代人之力才能買下一套，網(wǎng)上到處是關(guān)于房價(jià)的吐槽話題，由此可見中國老百姓被高房價(jià)壓得有多難受。
更重要的是高房價(jià)早已不只是經(jīng)濟(jì)問題而是社會問題了，年輕人因?yàn)榉孔犹F結(jié)不起婚，好不容易貸款買了房，月供消耗了大部分工資，剩下的錢養(yǎng)活自己就不錯(cuò)了，根本不敢生育、也不愿意生育。
低生育意愿導(dǎo)致中國的生育率逐年下降，2020年我國的總和生育率為1.3，在國際上屬于較低水平，隨之而來的是越來越突出的老齡化問題，這些最終都會反映的經(jīng)濟(jì)上去，沒有足夠的年輕人創(chuàng)造財(cái)富還怎么發(fā)展經(jīng)濟(jì)呢？
為了提高年輕人的生育意愿，減輕與住房有關(guān)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)成為了重中之重，而控制房價(jià)過快上漲、解決城市人口居住問題是關(guān)鍵。
這幾年國家提出了“房住不炒”、“租購并舉”等大原則并通過具體措施落實(shí)到了執(zhí)行層面，尤其從去年開始我們的樓市調(diào)控重點(diǎn)由限購、限售等市場政策變成了去杠桿、減負(fù)債等信貸政策。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的2022年8月全國70大城市新建商品房住宅情況變化表顯示70個(gè)公布城市中的49個(gè)8月均價(jià)同比去年下降，二手住宅銷售價(jià)格同比下降的城市多達(dá)61個(gè)。
以信貸政策為主的樓市調(diào)控取得階段性成果，事實(shí)上市場對房價(jià)進(jìn)入下降通道已經(jīng)有了預(yù)期，今年以來的樓市量價(jià)齊跌。
不過，樓市去杠桿也引發(fā)了其它問題，最典型的是房企現(xiàn)金流斷裂導(dǎo)致出現(xiàn)了越來越多的爛尾樓，買了期房的購房者付出了慘痛的代價(jià)，更有甚者，首付付了、貸款開始還了，可房子卻不知何時(shí)才能拿到。
此外，房企們的供應(yīng)商日子也很難過，開發(fā)商沒錢支付貨款傳導(dǎo)至供應(yīng)商，規(guī)模較小的供應(yīng)商甚至因現(xiàn)金流短缺已經(jīng)到了瀕臨破產(chǎn)的地步。
長此以往樓市可能會硬著陸，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)很多，金融系統(tǒng)會因?yàn)橛仓懺馐軟_擊、失業(yè)率提高、地方政府因土地賣不出去導(dǎo)致財(cái)政資金不足，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。
當(dāng)然，樓市調(diào)控不能半途而廢，絕不能走“漲價(jià)去庫存”的老路。
不調(diào)控不行，調(diào)控有硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，如何實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸成為各地政府面臨的最大問題，但說實(shí)話辦法不多。
常規(guī)做法是城投買地托舉土地市場，維持虛假繁榮，但這么做無疑是飲鴆止渴，將問題強(qiáng)行往后拖，風(fēng)險(xiǎn)積累到一定程度后一旦爆發(fā)殺傷力更大。
為了避免風(fēng)險(xiǎn)積累，財(cái)政部于近期發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理 嚴(yán)控一般性支出的通知》，通知的第八點(diǎn)提到“嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。”
矛頭直指城投公司，“嚴(yán)禁”二字意味著城投拿地托底土地市場的招數(shù)怕是無法繼續(xù)用下去了。
樓市調(diào)控仿佛進(jìn)入了死胡同，難道沒有兩全之策？并非如此。
近期，蘇州政府?dāng)M回購1萬套住房的消息震動(dòng)了房地產(chǎn)市場，除蘇州外西安、鄭州、湖州、濟(jì)南、武漢等地方政府已公開發(fā)文將回購市場存量商品房，上層并沒有禁止地方政府回購住房，因此可以基本判斷未來將會有更多地方加入到回購的行列中去。
政府接盤新建商品房對于地產(chǎn)軟著陸有用嗎？在我看來這種方式既解決了房子賣不出去的問題，又符合“租購并舉”的大原則，是樓市軟著陸的重要措施，原因如下。
第一，政府回購新房后是當(dāng)作保障性住房或者青年人才公寓使用的。解決年輕人“住不起”的問題除了抑制房價(jià)過快上漲外還要發(fā)揮租房市場的作用。
租房分成兩種，一是按照市場價(jià)支付租金后取得房屋使用權(quán)；二是由政府主導(dǎo)，通過補(bǔ)貼或者提供其它服務(wù)為經(jīng)濟(jì)收入較低者提供性價(jià)比更高的住房租賃服務(wù)。
前者已經(jīng)形成了較為成熟的租房市場，后者需要大力開拓，也是“租購并舉”原則的落地。
建新房子費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，浪費(fèi)資源，不如用好現(xiàn)有資源，將市場上賣不動(dòng)的新房買進(jìn)來后作為保障性租房出租給需要的人。
第二，開發(fā)商資金緊張的原因之一是樓市蕭條，沒人買房子導(dǎo)致回款困難，爛尾樓、銀行壞賬等硬著陸風(fēng)險(xiǎn)由此產(chǎn)生。
政府出手回購新房解決了開發(fā)商的現(xiàn)金流問題，開發(fā)商拿到房款后有錢支付給建筑商，爛尾樓得以復(fù)工，保交樓任務(wù)也就能順利完成了。
地方政府回購住房同時(shí)解決了買了房拿不到房和沒錢買兩種不同類型的居住困難問題，既能防止樓市硬著陸又能降低居住成本。
當(dāng)然，回購住房也存在一些障礙，最大的問題莫過于回購新房的錢從哪里來了。
蘇州的財(cái)政收入高，政府有錢，負(fù)擔(dān)得起1萬套住房的價(jià)款，可其它地區(qū)就不一定了，沒有多余資金如何回購新房呢？
原本可以通過借款解決，但目前調(diào)控的重點(diǎn)是降負(fù)債、去杠桿，不太可能增加負(fù)債，錢從哪里來呢？
保障房REITS基金可能是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
很多人覺得現(xiàn)在沒有什么好的投資渠道，銀行存款利率越來越低，理財(cái)產(chǎn)品收益率沒有以前那么穩(wěn)定了、說不定還會虧損，股市、基金等高風(fēng)險(xiǎn)投資渠道更是不敢隨便參與，REITS基金是穩(wěn)健性理財(cái)者的備選方案。
REITS基金向公眾融資，籌資完成后買下新房外租，投資者每年獲得的收益是租房者支付的租金，購買REITS基金相當(dāng)于投資房地產(chǎn)做房東，目前市場上已經(jīng)有一只保障性住房的REITS基金，今后這種類型的品種必然會越來越多。
REITS基金將回購住房所需要的錢與投資者對理財(cái)?shù)男枨笃ヅ淞似饋?，可以為地方政府回購新房解決資金來源問題。
方法都有了，就看各地如何實(shí)施了。
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