本次新政的公積金調(diào)整和定向降房貸首付利率，是對(duì)大多數(shù)剛需和剛改買房客戶的利好。但是我們注意到關(guān)于土地供應(yīng)方面政策的三個(gè)變化，這才是本次新政的最重點(diǎn)。是對(duì)寧波樓市未來主要的發(fā)展方向，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展的保證。
我們看新政關(guān)于土地供應(yīng)方面三個(gè)政策原文。“一是優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在三江沿線、東部新城等核心區(qū)域，增加優(yōu)質(zhì)純住宅用地供應(yīng)，打造標(biāo)桿品質(zhì)樓盤，豐富市場(chǎng)產(chǎn)品類型，滿足不同層次人群的購(gòu)房需求，提升城市品質(zhì)。二是為降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地成本，保持合理利潤(rùn)率，提高房企拿地積極性，新供土地將調(diào)整房?jī)r(jià)、地價(jià)限價(jià)，使房地價(jià)差更趨合理。三是住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，將增加住宅供應(yīng)緊張片區(qū)用地供應(yīng)量，并結(jié)合市場(chǎng)需求統(tǒng)籌商辦配比數(shù)量，減少過剩配套。”
我們看第一部分的關(guān)鍵詞，“核心地段、標(biāo)桿品質(zhì)、豐富產(chǎn)品類型、提升城市品質(zhì)”。這是對(duì)頂級(jí)地段的產(chǎn)品要求，頂級(jí)地段以后要標(biāo)配頂級(jí)產(chǎn)品，滿足不同層次需求。再聯(lián)系上第二部分的，“降低房企拿地成本，調(diào)整房?jī)r(jià)、地價(jià)限價(jià)，使房地價(jià)差更加合理”。
那就會(huì)是地價(jià)限價(jià)下調(diào)，房?jī)r(jià)合理上調(diào)。比如去年的濱河鳴翠，房?jī)r(jià)毛坯限價(jià)均價(jià)35400，拍地溢價(jià)后實(shí)際地價(jià)30400，毛坯房地價(jià)差只有5000元/平。濱江譽(yù)品毛坯限價(jià)均價(jià)36800，拍地溢價(jià)后實(shí)際地價(jià)28500，毛坯房地價(jià)差8300元/平。即使是寧波有史以來毛坯限價(jià)均價(jià)最高的明湖悅府，毛坯限價(jià)均價(jià)41000，實(shí)際地價(jià)32900，毛坯房地價(jià)差只有8100元/平。
現(xiàn)在項(xiàng)目銷售去化比較困難，不能像以前那樣高周轉(zhuǎn)，融資成本、運(yùn)營(yíng)成本、銷售成本等加在一起，每增加3個(gè)月，可能就要增加5%的成本，而且還會(huì)增加企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。所以，盡管從去年第三次土拍開始，政府每次都增大房地價(jià)差，但今年的產(chǎn)品，相比去年的產(chǎn)品，品質(zhì)下降不止一個(gè)身位。為了企業(yè)能獲得足夠的利潤(rùn)，產(chǎn)品品質(zhì)得到提升，合理調(diào)整房?jī)r(jià)、地價(jià)是必要的。
最終，同等品質(zhì)的樓盤，相比以前，拿地價(jià)便宜了，銷售價(jià)格合理上漲。那么以前那些在售的樓盤，在不考慮品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，變得有性價(jià)比，某些消費(fèi)者為了“性價(jià)比”沖刺。以后的樓盤，也會(huì)因?yàn)榉康貎r(jià)差調(diào)整之后，有足夠的空間對(duì)營(yíng)銷辦法掌控，也能長(zhǎng)期堅(jiān)持。
合理調(diào)整房?jī)r(jià)、地價(jià)，是現(xiàn)階段保持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展，正確的解決方案。如果它真的連帶著去了庫(kù)存，那是某些消費(fèi)者的選擇問題。
以后，核心地段會(huì)建頂級(jí)品質(zhì)的房子，基本會(huì)是純粹的大平層戶型，或是以大平層為主，房?jī)r(jià)也會(huì)合理提高。這是寧波以后高端商品房產(chǎn)品的發(fā)展方向，關(guān)于這些和產(chǎn)品需要注意的問題，下期還是用明湖板塊要拍出的那塊地來講解。
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