“漲價(jià)去庫(kù)存又開(kāi)始了”、“樓市又要重啟火熱了”、“買(mǎi)房要趁早”……這是近一段時(shí)間以來(lái)，在全國(guó)一百多個(gè)城市絞盡腦汁松綁調(diào)控“救市”后，很多人對(duì)房地產(chǎn)的直觀感受。
大家有這種感受，我們并不感到意外。畢竟當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和去年下半年有天壤之別，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，政策市場(chǎng)已經(jīng)從去年下半年的“寒冬”更替為今年上半年的“盛夏”——限貸、限購(gòu)、限售等過(guò)去調(diào)控時(shí)過(guò)度依賴(lài)的手段，現(xiàn)在統(tǒng)統(tǒng)都被拋棄了。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控出手次數(shù)超300次，創(chuàng)歷史最新紀(jì)錄。具體而言，在5個(gè)多月的時(shí)間里，全國(guó)共有170+省市加入了樓市松綁陣營(yíng)。其中23城放松限購(gòu)，32城放松限貸，13城放松限售，43城財(cái)稅托市，超20城降低首付，超15城提高了公積金貸款額度等。
相比于收緊調(diào)控時(shí)很多城市只會(huì)千篇一律的做法，松綁調(diào)控時(shí)，很多城市則把“創(chuàng)新”玩到了極致。我們隨便舉幾個(gè)例子：1、5月以來(lái)全國(guó)已有近10城出臺(tái)“一人買(mǎi)房全家?guī)汀钡?span id="ulnialn" class="candidate-entity-word" data-gid="12937112" qid="6537265013634110724" mention-index="1">公積金政策。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是“六個(gè)錢(qián)包”的升級(jí)版本，不僅掏光長(zhǎng)輩們的公積金賬戶，還要綁定其30年的貸款；
2、廣西玉林，房子下鄉(xiāng)，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房——房子雖然動(dòng)不了，但是農(nóng)民動(dòng)得了，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，不就是房子下鄉(xiāng)嗎？
3、為了搶人，很多地方都在獨(dú)創(chuàng)增加購(gòu)房資格的新辦法：鄭州，直系親屬老人來(lái)鄭養(yǎng)老的，子女可以獲得一個(gè)購(gòu)房資格；無(wú)錫，凡是能提供在讀證明的大學(xué)生就能獲得一個(gè)購(gòu)房資格；沈陽(yáng)、南京、東莞、杭州、成都等，多生孩子可以多買(mǎi)房，二孩或三孩家庭，允許新增購(gòu)一套房；
4、長(zhǎng)沙，以租換購(gòu)——開(kāi)展“盤(pán)活存量房供作租賃住房”試點(diǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是鼓勵(lì)存量房出租，比如如果你在長(zhǎng)沙有一套房，租出去（租期不低于10年）就算無(wú)房，就不再受限購(gòu)政策約束。
基于此，有人評(píng)論稱(chēng)，現(xiàn)如今很多城市“松綁調(diào)控”時(shí)積極的模樣，再次給人一種“終究是我錯(cuò)付了”的感受。
這話不假，本輪調(diào)控始于2017年，到今天已經(jīng)走過(guò)了5個(gè)年頭。事實(shí)上，從一開(kāi)始很多人就盼望著調(diào)控能長(zhǎng)時(shí)間堅(jiān)持下去——即使調(diào)控不把房?jī)r(jià)徹底打趴下，但只要調(diào)控尚在，投資炒房的行為就會(huì)收斂，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)逐漸回歸理性，剛需買(mǎi)房的希望會(huì)越來(lái)越大。
誰(shuí)曾想，樓市剛剛熄火了一年不到，就又要開(kāi)始全面刺激了。
樓市“漲價(jià)去庫(kù)存”真的又開(kāi)始了嗎？
首先，受購(gòu)房者持續(xù)觀望、疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力大等因素影響，很多城市自去年下半年以來(lái)，庫(kù)存消化確實(shí)不給力，積壓了很多庫(kù)存。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，全國(guó)商品房待售面積5.57億平方米，同比增長(zhǎng)8.4%。而商品房廣義庫(kù)存量更是高達(dá)38.4億平方米，可以滿足近1億人的居住需求。庫(kù)存嚴(yán)重積壓，側(cè)面也說(shuō)明了開(kāi)發(fā)投資依然比較冷。
和房?jī)r(jià)走勢(shì)一樣，各大城市之間的庫(kù)存也呈現(xiàn)巨大的分化：杭州、南京、合肥、東莞、深圳等城市，庫(kù)存去化周期不超過(guò)10個(gè)月，其中杭州只有4個(gè)多月，新房供應(yīng)嚴(yán)重“供不應(yīng)求”。同時(shí)很多城市的庫(kù)存積壓程度，遠(yuǎn)超想象，廣西防城港庫(kù)存去化周期高達(dá)152個(gè)月，庫(kù)存房足夠賣(mài)12.7年，哈爾濱去化周期144個(gè)月，長(zhǎng)春130個(gè)月，呼和浩特104個(gè)月，大連、寶雞57個(gè)月，珠海的庫(kù)存也需要消化42個(gè)月。
綜上所述，當(dāng)前時(shí)期很多城市確實(shí)到了“全面去庫(kù)存”的關(guān)鍵時(shí)期了，因?yàn)閹?kù)存大幅積壓，弊端是非常明顯的：一，新房供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，利空房?jī)r(jià)——房產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩，住房消費(fèi)需求疲軟，房?jī)r(jià)降價(jià)成為必然；
二，庫(kù)存積壓會(huì)造成新房子需求大幅萎縮，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致商品房銷(xiāo)售受阻，開(kāi)發(fā)商回款困難，最終還會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地不積極，影響土地拍賣(mài)；
當(dāng)然，最值得一提的是，較大的庫(kù)存壓力對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響不容忽視。歸根結(jié)底是，房地產(chǎn)市場(chǎng)與消費(fèi)、投資、生產(chǎn)及金融等多個(gè)領(lǐng)域密切相關(guān)，影響面很大，主要是三方面影響：1、大量庫(kù)存積壓，會(huì)造成資源浪費(fèi)，庫(kù)存長(zhǎng)期無(wú)法消化，還可能拖死開(kāi)發(fā)商，最終造成樓盤(pán)爛尾，繼而影響地方經(jīng)濟(jì)、稅收，甚至是就業(yè)等方面；2、庫(kù)存積壓會(huì)導(dǎo)致銀行等金融機(jī)構(gòu)無(wú)法收回貸款，這不僅會(huì)增加銀行的不良資產(chǎn)，同時(shí)還不利于金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。
其次，綜上所述，庫(kù)存積壓弊端重重，各地方、開(kāi)發(fā)商們自然會(huì)急于“去庫(kù)存”，尤其是一些人口常年流出的三四線城市，庫(kù)存去化壓力更大。但面對(duì)高企不下的庫(kù)存，真的可以靠“漲價(jià)實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存”嗎？
有人可能會(huì)說(shuō)，“漲價(jià)去庫(kù)存”屢試不爽，根本原因是中國(guó)人買(mǎi)房，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。房?jī)r(jià)上漲意味著房地產(chǎn)預(yù)期充足，買(mǎi)房后可以憑借房?jī)r(jià)上漲房產(chǎn)升值賺取巨額財(cái)富。也有人會(huì)說(shuō)，2014-2017年，全國(guó)很多城市就是通過(guò)“漲價(jià)實(shí)現(xiàn)了庫(kù)存回正”。
對(duì)此我們想說(shuō)，這一切都是自欺欺人。14-15年，恰恰是樓市最不景氣的時(shí)候，彼時(shí)很多城市的庫(kù)存都需要3-5年才能消化完，開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)房，各種招數(shù)用盡，地方也成了熱鍋上的螞蟻——降利率、降首付、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款等大招盡出，但是終究未能吸引來(lái)買(mǎi)房的人。2015年末，樓市庫(kù)存高達(dá)7.2億平，創(chuàng)新高。
后來(lái)為什么實(shí)現(xiàn)了“漲價(jià)去庫(kù)存”？因?yàn)橥瞥隽伺锔呢泿呕a(bǔ)償政策，大量資金涌進(jìn)三四線城市，拆遷不再發(fā)房，而是發(fā)錢(qián)，拆遷戶不得不拿著錢(qián)到市場(chǎng)上去購(gòu)買(mǎi)商品房，這就是典型的創(chuàng)造需求。棚改的好處是顯而易見(jiàn)的，一箭雙雕，既解決了地方拆遷沒(méi)錢(qián)的問(wèn)題，又解決了沒(méi)有購(gòu)房需求的問(wèn)題，還最終解決了購(gòu)買(mǎi)力的問(wèn)題。但代價(jià)也是顯而易見(jiàn)的：我國(guó)的居民杠桿率暴增，由2014年的不足50%，飆升到2021年的72.2%。
有人可能會(huì)反駁說(shuō)，5月以來(lái)，隨著樓市調(diào)控不斷松綁，很多城市的新、二手房成交量熱起來(lái)了，房?jī)r(jià)也環(huán)比上漲了。比如合肥、杭州、成都、南京、天津等。其中合肥5月份二手房成交量（1890套）環(huán)比上漲超過(guò)64%，二手房成交均價(jià)環(huán)比上漲2.0%。
如此密集的政策寬松刺激下，樓市當(dāng)然會(huì)有所回暖。很多人不知道的一個(gè)事實(shí)，但這僅僅是環(huán)比數(shù)據(jù)，同比來(lái)看，其實(shí)5月份合肥的二手房成交量不足去年同期（2721套）的70%。這說(shuō)明當(dāng)前的市場(chǎng)，仍然在底部掙扎，尚未回到正常水平。換言之，政策刺激并沒(méi)有讓市場(chǎng)立馬反彈起來(lái)。
一句話，“漲價(jià)去庫(kù)存”根本就無(wú)從談起，市場(chǎng)連常態(tài)都沒(méi)恢復(fù)，現(xiàn)在就想著重啟火爆，還想復(fù)制前幾年的瘋狂，這無(wú)異于癡人說(shuō)夢(mèng)。
我們接下來(lái)想告訴大家的另一個(gè)事實(shí)是，當(dāng)前真實(shí)的市場(chǎng)行情是，投資客正在集中拋房！
從各地發(fā)布的二手房掛牌量數(shù)據(jù)來(lái)看，5、6月份趁著樓市放松，加速甩賣(mài)房產(chǎn)的人，真的不少。5-6月，二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套的城市有11個(gè)，其中杭州掛牌量最高，截止到6月9日，全市二手房掛牌量約22萬(wàn)套。和年初相比，5月底杭州的二手房掛牌量激增了4.95萬(wàn)套，517新政后半個(gè)月，杭州二手房掛牌量就增加了2.5萬(wàn)套。成都和天津的二手房掛牌量分別高達(dá)16.65萬(wàn)套和16.89萬(wàn)套，也即將沖破17萬(wàn)套，5月份，二手房掛牌量增幅都超過(guò)了5000套。
政策趨于寬松，信貸、限購(gòu)、限售等措施都迎來(lái)利好，為什么二手房掛牌量會(huì)激增。答案很簡(jiǎn)單，前兩年高位接盤(pán)的炒房投資客，現(xiàn)在都在忙著拋房——樓市向來(lái)都是如此，當(dāng)你覺(jué)得機(jī)會(huì)到來(lái)了，拼命往里沖的時(shí)候，有些聰明人就趁機(jī)套現(xiàn)離場(chǎng)。只是這一次，“拋房潮”現(xiàn)象不是極個(gè)別城市，而是席卷全國(guó)。
為什么當(dāng)下“投資客正在集中拋房”？原因我們?cè)缇驼f(shuō)過(guò)了，老百姓沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房了，杠桿加不動(dòng)了。現(xiàn)在各種刺激、各種救市，本質(zhì)上就是“竭澤而漁”。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)居民家庭的負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)近70%，過(guò)去12年攀升42%。這是什么概念？負(fù)債率已經(jīng)見(jiàn)頂了，而且很多居民的負(fù)債率是“亞健康”的——手里的現(xiàn)金，還房貸撐不到半年，資產(chǎn)配置極其不科學(xué)。這種情況下，還降首付比例、降利率刺激購(gòu)房者去加杠桿，結(jié)果不言而喻。
當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)的壓艙石，所以為了保障經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，去庫(kù)存是必然之路。但鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，顯然不現(xiàn)實(shí)。特別是短期的通過(guò)降首付、降利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等各種方式刺激住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這無(wú)異于“飲鴆止渴”。真正地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，盤(pán)活樓市，應(yīng)該是讓農(nóng)民工市民化，打破農(nóng)民工進(jìn)城門(mén)檻，解決就業(yè)問(wèn)題，讓農(nóng)民工在城市扎下根，然后才是買(mǎi)房消費(fèi)，現(xiàn)在是本末倒置。
一言概之，“救市是一場(chǎng)持久戰(zhàn)”，所以目光必須放長(zhǎng)遠(yuǎn)，各地不僅要刺激，還要搞配套設(shè)施建設(shè)，要推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與就業(yè)的聚集，重視公共服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生等配套設(shè)施的建設(shè)。既要讓居民買(mǎi)得了房，也要讓居民的生活水平隨之提高，這是一個(gè)良性的過(guò)程，而不是簡(jiǎn)單地讓誰(shuí)“接盤(pán)”房地產(chǎn)庫(kù)存。
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