01案例要點(diǎn)
（1）賣(mài)方是非涉案房屋產(chǎn)權(quán)人且無(wú)授權(quán)委托的情況下，與買(mǎi)方簽署房屋轉(zhuǎn)讓合同，未經(jīng)房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)，系無(wú)權(quán)代理，合同對(duì)買(mǎi)方不產(chǎn)生法律效力。
（2）在委托人提供報(bào)酬的前提下，要求中介機(jī)構(gòu)盡到謹(jǐn)慎、合理審查義務(wù)不僅是民法典中權(quán)利義務(wù)對(duì)等的要求，也是房屋交易安全性、穩(wěn)定性的保障。如果中介機(jī)構(gòu)在簽訂合同時(shí)未應(yīng)盡到必要的、審慎的審查、核實(shí)義務(wù)，導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
02案情回顧
2019年4月15日，在某中介公司的居間下，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》一份，約定將房屋出售。合同簽訂后，房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人拒絕出售房屋，買(mǎi)賣(mài)雙方遂起糾紛，經(jīng)人民法院調(diào)解，買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：
（1）.約定買(mǎi)方與賣(mài)方于2019年4月15日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》不再繼續(xù)履行；
（2）.賣(mài)方支付買(mǎi)方155000元違約金。
后中介公司起訴賣(mài)方，認(rèn)為賣(mài)方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》后，又拒絕履行，違法合同約定，應(yīng)支付中介服務(wù)費(fèi)35000元及違約金10500元。
事實(shí)上，賣(mài)方雖系房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的女兒，但并未得到授權(quán)委托轉(zhuǎn)讓房屋。中介方向賣(mài)方提供了中介服務(wù)，并促成了合同的成立。雖之后因房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人未予追認(rèn)，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行，但中介服務(wù)合同依然成立并生效。
中介方作為具有資質(zhì)的中介服務(wù)提供方，在賣(mài)方未取得實(shí)際房屋產(chǎn)權(quán)人授權(quán)的情況下促成案涉合同的簽訂，最終導(dǎo)致案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，其提供的服務(wù)存在瑕疵，故不能獲得全額中介報(bào)酬，只能酌情支付。
03法院判決
中介方向賣(mài)方提供了中介服務(wù)，并促成了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立，即使之后因房屋實(shí)際所有人未予追認(rèn)，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行，但中介服務(wù)合同依然成立并生效。但原告作為具有資質(zhì)的中介服務(wù)提供方，在賣(mài)方未取得實(shí)際房屋產(chǎn)權(quán)人授權(quán)的情況下促成案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，最終導(dǎo)致案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，其提供的服務(wù)存在瑕疵。因中介服務(wù)提供方未實(shí)際提供代辦按揭、代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、水電過(guò)戶等服務(wù)，結(jié)合前述中介方在提供中介服務(wù)中存在的瑕疵，故不能在賣(mài)方處獲得全額中介報(bào)酬，法院酌情確定賣(mài)方支付中介方居間服務(wù)報(bào)酬3000元。
04法律分析
沒(méi)有授權(quán)委托書(shū)是否構(gòu)成無(wú)權(quán)代理，合同效力如何？中介方未盡審查義務(wù)，責(zé)任如何承擔(dān)？
（1）行為人沒(méi)有授權(quán)委托書(shū)，即其代理權(quán)并非出自本人的授權(quán)，因此無(wú)權(quán)代理人表示的意思并非本人的意思，所以不能對(duì)本人發(fā)生效力。但是，無(wú)權(quán)代理人所進(jìn)行的行為未必不符合本人的利益，因此，法律允許本人通過(guò)追認(rèn)來(lái)使合同發(fā)生效力。行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。
（2）關(guān)于責(zé)任承擔(dān)應(yīng)具體問(wèn)題具體分析。作為專業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到與交易相關(guān)的主體身份、房屋性質(zhì)、房產(chǎn)權(quán)屬、委托代理、信用審查核實(shí)等是訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的重要事項(xiàng)，也是中介應(yīng)當(dāng)知道并有能力掌握的信息，是中介應(yīng)盡的必要注意義務(wù)。
中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
05法務(wù)建議
委托人付出對(duì)價(jià)的目的在于獲得中介提供的信息或媒介服務(wù)，高效便捷安全地完成房產(chǎn)交易，以彌補(bǔ)自身精力和能力的不足，這就是中介關(guān)系存在的意義。故為保障交易安全，在中介服務(wù)中和確定交易前，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)必須盡到審慎審查的義務(wù)，這也是房屋中介機(jī)構(gòu)從事居間市場(chǎng)活動(dòng)的慣例守則，是法定的附隨義務(wù)。這種附隨義務(wù)要求中介公司作為專業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到與交易相關(guān)的主體身份、房屋性質(zhì)、房產(chǎn)權(quán)屬、委托代理、信用審查核實(shí)等是訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的重要事項(xiàng)，也是中介應(yīng)當(dāng)知道并有能力掌握的信息，是中介應(yīng)盡的必要注意義務(wù)。要求中介對(duì)于受托事項(xiàng)及中介服務(wù)應(yīng)負(fù)擔(dān)必要的調(diào)查和審慎審查義務(wù)符合專業(yè)主體要求，能以最小的成本公平合理的分擔(dān)委托人的風(fēng)險(xiǎn)，符合行業(yè)存在之根本。
來(lái)源：裁判文書(shū)網(wǎng)（2020）浙0802民初467號(hào)
好了，這篇文章的內(nèi)容發(fā)貨聯(lián)盟就和大家分享到這里，如果大家網(wǎng)絡(luò)推廣引流創(chuàng)業(yè)感興趣，可以添加微信：80709525 備注：發(fā)貨聯(lián)盟引流學(xué)習(xí)； 我拉你進(jìn)直播課程學(xué)習(xí)群，每周135晚上都是有實(shí)戰(zhàn)干貨的推廣引流技術(shù)課程免費(fèi)分享！
