時(shí)代的變遷，商圈的變化，最直接的市場(chǎng)反映就是租金的變化。

曾被稱(chēng)為溫州市區(qū)最繁華商圈的人民西路，如今已沒(méi)有了往日的繁華，40㎡的店面，現(xiàn)在租金只需2500元/月，貴一些的也就3000-4000元/月，跟當(dāng)年已有天地之間的差別。

這背后到底發(fā)生了什么？我們一起來(lái)看看。

人民西路 樓市溫州 攝于2022年4月7日

01

人民西路的輝煌要從上世紀(jì)80年代講起。

1980年代，溫州家庭作坊工廠(chǎng)興起，自己生產(chǎn)自己賣(mài)成為了典型的模式。當(dāng)時(shí)，溫州市區(qū)的環(huán)城東路、鐵井欄、木杓巷有三個(gè)較大的馬路市場(chǎng)，生意好，但對(duì)交通影響大。

1985年5月，工商部門(mén)將三個(gè)馬路市場(chǎng)整合，與城郊的松臺(tái)村聯(lián)合創(chuàng)辦妙果寺服裝市場(chǎng)。市場(chǎng)1985年10月?tīng)I(yíng)業(yè)，有200多個(gè)攤位，起初年租金大概4000元（來(lái)源：澎湃新聞）。

妙果寺市場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，生意一路上揚(yáng)，并吸引了大量的商家，來(lái)此租店做生意。逐漸在人民西路上形成了妙果寺服裝市場(chǎng)，白馬服裝市場(chǎng)，迎祥服裝市場(chǎng)三大興旺的服裝市場(chǎng)。

與此同時(shí)上下游產(chǎn)業(yè)的商家，也向人民西路聚集，比如領(lǐng)到全國(guó)第一張個(gè)體工商戶(hù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的溫州人章華妹，也將店面從解放北路搬到了妙果寺旁，她做的就是紐扣批發(fā)生意。

后來(lái)，人民西路上的四達(dá)大廈（華僑飯店旁邊），變成了批發(fā)紐扣、拉鏈、花邊等服裝輔料的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。

四達(dá)大廈 輔料市場(chǎng) 樓市溫州實(shí)拍

市場(chǎng)興旺有許多的原因，交通便利就是其中的一個(gè)。與人民西路交匯的鹿城路上，是溫州老汽車(chē)西站的所在地。長(zhǎng)途汽車(chē)站帶來(lái)了大量的人流量，方便了生意的往來(lái)。

借此交通優(yōu)勢(shì)，生意網(wǎng)絡(luò)除了覆蓋各縣市，還可以觸達(dá)整個(gè)華東乃至全國(guó)。這是市場(chǎng)的典型布局，后來(lái)的溫州火車(chē)站服裝市場(chǎng)、杭州四季青服裝市場(chǎng)的興起，背后都有交通的重要支撐。

興盛的生意，自然也推高了租金。在一九九幾年，生意最好的那幾年，妙果寺服裝市場(chǎng)，一家15-20平方米的市場(chǎng)店面，租金可以達(dá)到20萬(wàn)/年左右。相當(dāng)于1個(gè)平方米1個(gè)月要1000元左右，和現(xiàn)在五馬街的租金差不多。要知道，這可是20多年前的20萬(wàn)。

在1995年左右的時(shí)候，溫州整體房?jī)r(jià)大概在2000多元/㎡，下呂浦、上陡門(mén)都還只有1500-1800元/㎡。也就說(shuō)，一年的租金可以買(mǎi)套房。

人民西路 樓市溫州 攝于2022年4月7日

除了市場(chǎng)以外，人民西路的正店面，基本被西裝占據(jù)。這個(gè)階段正是溫州西裝產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)并高速發(fā)展的階段。報(bào)喜鳥(niǎo)、莊吉等一大批西裝品牌百花齊放，在人民西路開(kāi)下了一家又一家旗艦店。

對(duì)于這些品牌來(lái)說(shuō)，并不靠零售來(lái)支撐人民西路店面的店租，這里更多是一個(gè)品牌展示和業(yè)務(wù)洽談的窗口。因此店租就脫離了流量?jī)r(jià)值的邏輯，價(jià)格被進(jìn)一步推升。

除了服裝，溫州的另一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)--鞋類(lèi)，也進(jìn)入到人民西路。1995年在錦園大廈樓下開(kāi)出了溫州鞋城，生意好的時(shí)候，人都不過(guò)去，滿(mǎn)眼是小四輪進(jìn)進(jìn)出出，當(dāng)然租金也是高的嚇人。另外溫州當(dāng)時(shí)的豪宅——溫州大廈，也在人民西路。許多溫州知名的老板，當(dāng)年都住在這里。

溫州大廈 樓市溫州 攝于2022年4月7日

02

妙果寺市場(chǎng)，因?yàn)橐恍?fù)雜的原因，一夜之間大量商戶(hù)搬離了市場(chǎng)。后來(lái)市場(chǎng)就再也沒(méi)有重新起來(lái)。如今已經(jīng)改成了古玩市場(chǎng)，店面雖然大部分租著，但人氣已經(jīng)不能同日而語(yǔ)。

妙果寺市場(chǎng) 樓市溫州 攝于2022年4月7日

迎祥服裝市場(chǎng)在經(jīng)歷了一場(chǎng)火災(zāi)后，市場(chǎng)就一蹶不振。雖然也嘗試調(diào)整過(guò)幾次業(yè)態(tài)，但一直沒(méi)有起色，后來(lái)二樓的店鋪，甚至變得連出租都困難。目前二樓一半做了出租公寓，一半還關(guān)著。

服裝市場(chǎng)沒(méi)落了，四達(dá)輔料市場(chǎng)也就跟著走了下坡路。因?yàn)樗倪_(dá)市場(chǎng)店面已經(jīng)分產(chǎn)權(quán)賣(mài)給了個(gè)人，單獨(dú)出租沒(méi)人要，整體出租因?yàn)榉繓|眾多難以協(xié)調(diào)，目前整個(gè)市場(chǎng)就處于了關(guān)閉停擺狀態(tài)。溫州鞋城會(huì)稍好，目前還有不少店鋪開(kāi)著，不時(shí)有看到鞋子運(yùn)進(jìn)運(yùn)出，但已經(jīng)完全沒(méi)有了昔日的風(fēng)光。

溫州鞋城 樓市溫州 攝于2022年4月7日

至于人民西路上的西裝旗艦店，早在多年前就已經(jīng)搬走了。一個(gè)原因是，隨著大約1995-2000年前后，高端服裝聚集到了府前街和人民中路，人民西路上的西裝旗艦店也逐漸搬到了這兩條街上。

另一個(gè)原因是，后來(lái)整體西裝行業(yè)出現(xiàn)了收縮，導(dǎo)致多數(shù)品牌倒閉，而剩下的龍頭品牌，大多也已志不在此。當(dāng)然還有其他許多原因，比如火車(chē)站服裝市場(chǎng)的興起（相比高峰，現(xiàn)在也差了），網(wǎng)購(gòu)的沖擊等等。

白馬服裝市場(chǎng) 樓市溫州 攝于2022年4月7日

這是何等的可惜，只經(jīng)歷了10多年的輝煌后，就走向了沒(méi)落。溫州許多市場(chǎng)都是如此，河通橋鞋革市場(chǎng)、鐵井欄童裝市場(chǎng)、黃龍布料市場(chǎng)、金泰輔料市場(chǎng)等等，都曾經(jīng)聞名省內(nèi)，但卻因?yàn)榘徇w等各種原因，沒(méi)落的沒(méi)落，消失的消失。

曾經(jīng)溫州幾乎每個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)都有自己的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，溫州經(jīng)濟(jì)的活力，也靠著這些大大小小的市場(chǎng)展現(xiàn)出來(lái)。

可惜的是，這些市場(chǎng)到了后期，都沒(méi)能做大做強(qiáng)，更上一層樓。而省內(nèi)的柯橋，做出了全國(guó)知名的布料市場(chǎng)，義烏做出了業(yè)務(wù)輻射全球的小商品市場(chǎng)。溫州市場(chǎng)雖然起步的很早，但可惜，在發(fā)展中沒(méi)能抓住時(shí)代的機(jī)會(huì)。

03

商圈的變遷非常微妙且難以預(yù)判。

人民西路沒(méi)落之后這么多年，就再也沒(méi)有像樣的起來(lái)，原來(lái)的市場(chǎng)也沒(méi)能形成新的市場(chǎng)。而人民中路，同樣是經(jīng)歷了高端服裝撤出后，街區(qū)整體商業(yè)氛圍下降，租金下降的情況。

但沉寂了幾年后，人民路和第一橋之間的巷子里，就出現(xiàn)了一批韓國(guó)及廣州貨為主的時(shí)尚女裝店，人氣非常好。2013年左右，這些巷子里30-40㎡的店面，租金可達(dá)12萬(wàn)多/年。

而這一波沒(méi)落后，人民中路又沉寂了一段時(shí)間。這兩年再次重新復(fù)蘇，現(xiàn)在去逛人民中路，已經(jīng)完全是一條美食火鍋街。在短短約500米的人民中路上，開(kāi)出了約53家美食、奶茶店，其中各式火鍋店就多達(dá)7家（數(shù)據(jù)截止2022年4月17日）。3年的疫情下，街區(qū)的餐飲還有這樣的活力，非常難得。

樓市溫州 拍攝于 2022年4月17日

人民中路和人民西路最大不同是人民中路一直有流量支撐。多年前在溫州還只有幾家電影院的時(shí)候，人民中路就有新中國(guó)電影院作為消費(fèi)引流。并且周邊的紗帽河、五馬街、解放南路人流量從很多年前到現(xiàn)在一直都很大。這些流量為其提供了業(yè)態(tài)迭代的可能。

04

那人民西路還有機(jī)會(huì)嗎？或許這一輪規(guī)劃，會(huì)給人民西路帶來(lái)一些改變。

人民西路的北側(cè)，九山公園-松臺(tái)山歷史文化街區(qū)提升已經(jīng)基本完成。作為歷史文化街區(qū)西片區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，九山公園-松臺(tái)山街區(qū)將連接禪街街區(qū)，構(gòu)建一個(gè)慢行系統(tǒng)，打造成具有晉、唐、宋、明、清五朝歷史文化特色風(fēng)情4A景區(qū)（來(lái)源：溫州發(fā)布）。這里將有機(jī)會(huì)形成一個(gè)人民西路一個(gè)新的流量入口。

項(xiàng)目效果圖 來(lái)源溫州發(fā)布

另外，人民西路將會(huì)從規(guī)劃中的茶花未來(lái)社區(qū)中間穿過(guò)。茶花未來(lái)社區(qū)規(guī)劃范圍北至勝昔橋路，南至馬鞍池路，西至鹿城路與杏花路，東至信河街與溫瑞塘河的區(qū)域，是一個(gè)范圍相當(dāng)大的拆改結(jié)合未來(lái)社區(qū)。

目前這個(gè)片區(qū)內(nèi)，清明橋已經(jīng)拆遷完畢，地塊出讓后就可以開(kāi)始建設(shè)。還有隔岸路的部分拆遷，也已經(jīng)發(fā)出征收公告。

茶花未來(lái)社區(qū) 規(guī)劃示意圖

可以看到，這一輪規(guī)劃將人民西路圍在了中間。等建設(shè)好后，人民西路周邊界面和流量，將發(fā)生根本性的改變。當(dāng)然這個(gè)不是2-3年能完成的，整個(gè)過(guò)程會(huì)比較長(zhǎng)。

另外需要注意的是，人民西路以前的業(yè)態(tài)是針對(duì)商戶(hù)的批發(fā)生意，這顯然不適合改造后的街區(qū)業(yè)態(tài)，這一點(diǎn)可能需要調(diào)整。

還有人民西路不少商業(yè)用房都已經(jīng)分割出售，比如四達(dá)大廈、迎祥大樓二樓，房東眾多。如果不能整體出租，也將影響整個(gè)街區(qū)中大型商業(yè)的入駐，從而影響街區(qū)商業(yè)氛圍。

30年時(shí)光一瞬，人民西路幾乎見(jiàn)證了溫州從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)，到溫州模式騰飛的全過(guò)程。如今人民西路或許又將迎來(lái)一場(chǎng)昂揚(yáng)的復(fù)蘇，期待再次興旺的人民西路。

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